Существенные условия договора аренды земельного участка

Существенные условия договора аренды земельного участка в 2019 — является, закон не относит, сельхозназначения, под строительство

Одним из самых значимых и важных для страны ресурсов является земля. Экономика может развиваться только в том случае, если этот ресурс используется правильно, например, передается гражданам для различных целей – ведения огороднического или садового хозяйства, на постоянной или временной основе.

При заключении такого договора должны быть правильно выделены существенные условия, к которым, прежде всего, относят предмет и сущность договоренности между лицом, являющимся собственником земли и нанимателем.

Прежде всего, существенным условием договора аренды земельного участка считается то, которое определяет какой – либо параметр соглашения и играет важную роль в сделке.

К данным условиям, прежде всего, следует относить:

  • расположение участка относительно города, удаленность, приближенность к объектам инфраструктуры, параметры участка;
  • общий срок действия соглашения между лицами – участниками сделки;
  • размер арендной платы и дата, в которую должен вноситься платеж;
  • требования, предъявляемые арендодателем к использованию земли;
  • возможные риски – уничтожение или повреждение, действия сторон при наступлении такого обстоятельства;
  • цель передачи земли в аренду;
  • ответственность сторон при нарушении условий сделки.

Сначала необходимо определить и обозначить местоположение участка и его площадь, поскольку данные параметры являются определяющими при назначении цены за аренду. Если в договоре не будет прописана данная информация, документ признается недействительным и не имеет юридической силы.

В соглашении, заключаемом при передаче земли, обязательно должно быть указано следующее:

  1. Точный адрес участка.
  2. Категория: принадлежит ли земля лесному фонду, садовому товариществу, может быть использована для огородничества или ведения подсобного хозяйства.
  3. Как может быть использован участок – по основному назначению, условно – вспомогательно.
  4. Номер, указанный в кадастровом паспорте, присвоенный участку при проведении кадастровой и технической инвентаризации.
  5. Общая площадь.

При составлении договора должны использоваться сведения из официальных документов. Также к нему должна быть приложена копия схемы участка, составленная сотрудником БТИ.

Основная ошибка, допускаемая гражданами при заключении сделки: к договору прикладывается простой план, в котором не содержится описании границ участка.

Цена за использование участка (арендная плата) оговаривается между арендатором и нанимателем еще до того, как соглашение будет подписано. Ее размер должен быть указан в  договоре, поскольку он является одним из существенных условий, согласно Земельному Кодексу. 

Обратите внимание

Изменение цены впоследствии может происходить только в том случае, если это будет обусловлено веской причиной – на земельном участке будут проведены дополнительные удобства, либо же произойдет централизованное повышение или понижение платы за аренду.

В Гражданском законодательстве отмечается, что в аренду могут быть сданы те объекты, которые не теряют свои свойства за то время, пока находятся в эксплуатации. Земельный участок можно отнести к данному типу объектов.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, узнайте в этой статье.

Когда заключается сделка по передаче участка земли в аренду допускается применение двух видов соглашений: устного и письменного.

Предпочтение отдается письменному виду – заключается договор аренды, в котором прописываются все основные условия сделки, устанавливаются права и обязанности каждой из сторон.

Устное заключение сделки возможно только в том случае, если срок действия договоренности не превышает 12 месяцев.

Если предпочтение было отдано письменной форме соглашения, обязательно должны быть указаны такие данные, как:

  • именные, паспортные и контактные данные каждой из сторон сделки;
  • вид заключаемой сделки;
  • предмет аренды, которым является непосредственно земельный участок;
  • доказательство того, что не существует никаких ограничений для совершения подобной сделки;
  • информация об отсутствии обременений, наложенных на участок;
  • дата, с которой земля передается в аренду нанимателю;
  • стоимость аренды;
  • права и обязанности каждой из сторон.

Когда договор составлен и подписан, к  нему обязательно нужно приложить план границ участка во избежание признания сделки ничтожной.

К существенным условиям, с точки зрения законодательства, следует относить:

  1. Местоположение участка, его удаленность от города.
  2. Точный адрес и различные опознавательные знаки, по которым можно отличить участок от других.
  3. Общая площадь территории (указывается в метрах и сотках).
  4. Информация из кадастрового паспорта.

При заключении договора аренды кадастровый паспорт имеет первостепенное значение, поэтому очень важно, чтобы в нем не было ошибок.

Стороны имеют право самостоятельно решить, на какой срок заключать договор – в законе на этот счет не дается никаких ограничений. Действует только минимальный порог – 1 год, после прохождения которого обязательна регистрация договора в Росреестре.

Допускается досрочное расторжение договора, только при наличии весомых причин для этого:

  • первая, самая основная причина – окончание срока действия. Собственник участка может отказаться от продления соглашения;
  • отчуждение земельного участка государством;
  • лицо, являющееся арендатором попало в место лишения свободы либо признано умершим, произошла смена владельца;
  • была проведена процедура ликвидации юридического лица, арендовавшего землю.

В одном из пунктов договора обязательно должны быть перечислены условия, при наступлении которых возможно досрочное расторжение договора.

Что закон не относит

Условиями, имеющими существенное значение в сделке нельзя назвать:

 Срок аренды  при отсутствии указания периода действия соглашения он устанавливается по умолчанию и длится неопределенный период времени, до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить действие договора
 Персональная и контактная информация о сторонах  участниках сделки
 Способы разрешения конфликта в случае его возникновения  устанавливаются в каждом отдельном случае в соответствии с особенностями сделки
 Дополнительные условия соглашения  последний пункт договора аренды

Все, что отнесено законом к существенным условиям договора — обязательно должно быть прописано в документе. Несущественные условия могут быть указаны или не указаны по желанию сторон.

Нюансы

Лица, планирующие заключить договор аренды, должны учитывать следующие нюансы:

  1. Указание сроков – не обязательное условие. Может быть сделана отметка о том, что пролонгация будет происходить автоматически, если между сторонами не возникло никаких споров и конфликтов.
  2. Договор, заключенный на срок более одного города регистрируется в государственной организации. При подаче документов в Росреестр будет также проведена проверка правильности составления договора. Отказ может быть дан при отсутствии в документе указания существенных условий, таких, как адрес и параметры участка, цена договора.
  3. Иногда целесообразно назначить плату не в денежной, а в натуральной форме, что особенно актуально при сдаче в аренду земельных участков, на которых ведется подсобное, садовое или огородническое хозяйство. Вид оплаты, ее размер и периодичность прописывается в договоре – это существенное условие.

В документе также должен быть пункт, в котором отмечается, что использование земель должно осуществляться осторожно, без причинения вреда окружающей среде.

Одно из основных требований, которое должно быть соблюдено  – описание в соглашении всех существенных условий. Также важно приложить к подписанному документу план земельного участка, с указанием его границ.

Только при соблюдении данных требований договор будет считаться действительным и может использоваться в суде при решении спорных вопросов.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду, читайте здесь.

Образец договора аренды земельного участка вы можете посмотреть на этой странице.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Вопрос№ 2

Договор
аренды земельного участка: понятие,
содержание.

ГК
РФ не дает определения земли как объекта
гражданских правоотношений, в одном
случае земля просто отнесена к категории
«вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в
других случаях говорится о «земле» (п.
1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном
с оборотом, в иных применяется термин
«земельный участок».3

По
мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится
объектом недвижимости лишь с определенного
момента. Таким моментом является
наделение земли правовым режимом
земельного участка, которое в свою
очередь также оказывается юридически
значимым понятием.

Важно

До того момента, как
земельный участок индивидуализирован
путем его кадастровой оценки, установления
местонахождения с целью вовлечения в
гражданский оборот, этот земельный
участок остается составной частью
территории государства как публично-правового
образования».4

Понятие
земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ —
земельный участок есть часть поверхности
земли, границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке.

Предмет договора аренды земельного участка

Законодательство
требует четкого определения предмета
в договоре аренды.

Это означает, что
образец договора аренды земельного
участка, должен содержать весь объем
данных, необходимых для идентификации
соответствующего участка: местонахождение,
площадь, кадастровый паспорт земельного
участка, описание земельного участка
и т.п.

Стоит упомянуть, что аналогичные
требования действуют и в отношении
предмета договора купли-продажи
земельного участка. В связи с этим
представляется необходимым подробнее
охарактеризовать те сведения, которые
позволяют однозначно идентифицировать
земельный участок, являющийся предметом
соответствующей сделки.5

По
действующему законодательству в аренду
могут сдаваться также земельные доли,
принадлежащие на праве собственности.

Формы договора аренды земельного участка

Форма
договора аренды земельного участка
является важным условием его заключения.
Договор аренды земли оформляется единым
письменным документа, подписанным
сторонами (независимо от того, кто
является участником отношений —
юридическое лицо или гражданин и на
какой срок заключается договор — короткий
или длинный).

Нарушение
простой письменной формы при заключении
договора аренды земельного участка
влечет его недействительность, не
зависимо от суммы сделки и участников
договора.

Согласно
ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного
участка, заключенный на срок не менее
года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента
государственной регистрации договора.
ГК РФ не требует нотариального
удостоверения договора аренды земельного
участка, впрочем, как и любой другой
сделки с недвижимостью, за исключением
случаев, установленных законом.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Единственным
существенным условием договора аренды
земельного участка, как и типового
договора аренды, является его предмет,
т.е земельный участок или земельная
доля.

Источник: https://StudFiles.net/preview/3823255/page:3/

Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.
Читайте также:  Какие субсидии положены молодой семье в 2020 году: сколько можно получить

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Срок

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Совет

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения;
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

  • Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
  • Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
  • Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
  • Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
  • Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Дополнительные условия

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

  • Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
  • Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
  • Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
  • Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.
  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Существенные условия договора аренды земельного участка

Владение недвижимостью как объектом собственности предполагает некоторые специальные правила относительно самих действий, которые можно осуществлять с землёй.

При сдаче участка в аренду также требуется соблюсти ряд условий для того, чтобы договор аренды земли соответствовал всем требованиям закона в сфере оборота недвижимости.

Основные существенные условия договора аренды земельного участка

Как и для любого договора аренды важно определение предмета отношений.

А в случае с землёй и иной недвижимостью требуются документы, подтверждающие право собственности арендодателя и доказательства возможности передачи именно этого участка в аренду.

Обратите внимание

Стороны договора, размер оплаты и её периодичность, ответственность за нарушения и иные правила составления документации, характерны для аренды земли, как и для любых других арендных отношений. Отдельные особенности рассмотрим ниже.

Доступ на участок

Некоторые земли, в связи со своими свойствами или географическим положением, могут иметь обременения в виде доступа на такие земли лиц, которые не являются их владельцами. Но имеют специальное право такого доступа.

Передача участка в аренду не сможет служить причиной ограничения доступа третьим лицам на участок, если они имеют на это право, данное законом.

Такой факт обязательно нужно отразить в договоре аренды, так как отсутствие у арендатора необходимой информации может привести к серьёзным разногласиям и иным проблемам в отношениях арендатора и сторонних лиц и организаций.

Виды деятельности

Каждый выделенный участок земли имеет своё определённое назначение. Это значит, что нельзя заниматься некоторыми видами работ на тех землях, которые законодательно для этого не предназначены.

Собственнику земли вменяется в обязанность поставить арендатора в известность о том, какое предназначение имеет арендуемый участок и какими видами деятельности на этой земле законодательно заниматься запрещено.

Регистрация

Длительную аренду, которая длится не менее одного года, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без отметки о регистрации договора, соглашения сторон ничтожны.

Так как нынешний пользователь несёт определённую ответственность перед законом, которая может быть связана с непосредственным использованием арендуемой земли, такая регистрация необходима.

Важно

Условие о возможности субаренды или права пользования арендуемым участком третьими лицами в пользу арендатора, также является довольно существенным условием аренды земли совместно со всеми вышеперечисленными.

Читайте также:  Пособие от 3 до 7 документы в 2020 году: как получить, сроки выплаты

Источник: https://uristhome.ru/sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Нюансы договора аренды земельного участка 2018 — 2019 — образец

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Как продлить договор аренды земли

Договор аренды части земельного участка

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

Расторжение договора аренды

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.

2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.

), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст.

614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу. 

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени.

    Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель.

    Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

    Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период.

    Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие.

    Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.

  2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок.

Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ). 

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
  • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/zemelnye_uchastki/nyuansy_dogovora_arendy_zemel_nogo_uchastka_-_obrazec/

Существенные условия договора аренды земельного участка

  1. Подготовить пакет документов для предоставления в Росреестр. Обязательный минимум: заявление, паспорт, собственно договор аренды.
  2. Оплатить пошлину. Ее сумма варьируется от 200 руб.

    до 15 тысяч и зависит от назначения земель: сельскохозяйственные и прочие, и от статуса того, кто заключает договор: юридическое или физическое лицо.

  3. Подать документы любым удобным способом: на сайте Росреестра, или по телефону.

  4. Получить договор аренды с печатью, подтверждающей успешное окончание процедуры.

При составлении договора аренды земельного участка особое внимание следует уделить правам и обязанностям сторон, так как именно эти пункты регламентируют действия сторон и при несоблюдении которых договор может быть расторгнут досрочно. В договоре должны быть отражены следующие моменты:

Грамотно составляем договор аренды земельного участка

В самом конце документа стороны ставят свои подписи. После этого необходимо отправить бумагу к нотариусу, который своей печатью и подписью «даст добро», указав на законность такого документа. Последнее, что предстоит совершить – регистрация соглашения в Росреестре. На эту процедуру должно уйти не более одного месяца.

Данный вид имущественных отношения широко распространён на территории нашего государства. Он удобен, прост в понимании и не несёт в себе особой опасности. Именно это является основным набором качеств, которые привлекают наших соотечественников конкретно к сделкам подобного рода.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Совет

Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст.

53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка

Определение всех имеющихся категорий прописано в кадастровом учете земельных ресурсов. Вид описывает каждый надел и не позволяет участки с плодородной почвой использовать не по целевому назначению. Все земельные наделы в ст. 130 ГК РФ названы объектами недвижимого имущества, что дает право использовать их для заключения сделок.

Рекомендуем прочесть:  Замена молока денежной компенсацией

Гражданский Кодекс допускает заключение сделок по аренде земельного надела в устном виде только в одном случае, если срок сделки составляет менее года. Во все остальных случаях договоренности об аренде земельных участков закрепляются в письменной форме. Обязательные реквизиты письменного договора об аренде земельного участка:

Условия договора аренды

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Аренда земельных участков

Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

  • соглашение сторон;
  • истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным – ч. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • судебное решение о расторжении договора;
  • требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него.

Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом.

Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.

[1] Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (с изменениями от 17 ноября 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 4 июня 2007 г. N 23 ст. 2793

Учитывая, что ни естественное свойство лесов к самовоспроизведению, ни искусственное воспроизводство лесов (посадка деревьев и т.п.), в том числе на вырубках, не способны восстановить лес в том же состоянии быстрее, чем за несколько десятков лет, представляется необходимым ограничить срок аренды лесного участка для заготовки древесины десятью годами.

Это достаточный срок для освоения леса в целях промышленной заготовки древесины, согласующийся с максимальным сроком действия лесохозяйственного регламента (часть 4 статьи 87 ЛК), который в то же время должен заставить заготовителя древесины одновременно восстанавливать и охранять леса под угрозой непродления договора аренды лесного участка на новый срок.

Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Образец договора аренды земельного участка

  • по соглашению арендатора и арендодателя, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Указанный документ подлежит обязательной фиксации в регистрирующих органах;
  • только по решению суда, если срок действия соглашения составляет более 5 лет;
  • на основании судебного решения, полученного на основании искового заявления одной из сторон, если второй участник сделки нарушал условия, прописанные в документе.
  • срок его действия составляет более года;
  • одной из сторон является юридическое лицо. В подобной ситуации документ в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Если сторонами сделки являются физические лица, а срок договора менее года, то уведомлять регистрирующие органы о заключении соглашения не нужно.

Источник: http://exjurist.ru/privatizatsiya/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Договор аренды земли

Перейти к следующей статье

Аренде земли принадлежит чрезвычайно важная роль в современной экономике. Арендные отношения вносят весомый вклад в гармонизацию системы землепользования, сформировавшейся в результате появления в Российской Федерации частной собственности на землю.

Делая возможным вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков без значительных единовременных вложений, аренда способствует реальной демократизации экономики.

Арендные отношения зачастую превосходят отношения собственности в возможностях эффективного распоряжения имеющимися финансовыми и производственными ресурсами, особенно в условиях необходимости оперативного решения возникающих задач и сложного экономического маневрирования.

Обратите внимание

Заключение договора аренды земли необходимо для правового обеспечения арендных отношений. В России, где земля долгое время находилась вне рамок гражданского оборота, договор аренды участка земли ─ объект повышенного внимания.

(В ранний советский период аренда земли была существенно ограничена, а постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 4 июня 1937 г.

«О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного значения» – запрещена вовсе).

Определение договора аренды, данное в статье 606 «Договор аренды» действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), принципиальных возражений не вызывает. Хотя не все юристы считают оправданной отраженную в нем альтернативу – арендодателем имущество может предоставляться арендатору как «во временное владение и пользование», так и только «во временное пользование».

Права вещные и обязательственные

Особое значение для юридического сопровождения экономической деятельности имеет уходящее своими корнями еще в римское право деление гражданских правоотношений на вещные и обязательственные. Хотя Гражданский кодекс Российской Федерации вполне определенно относит аренду к отдельным видам обязательств (Глава 34.

«Аренда» помещена в Раздел IV. «Отдельные виды обязательств»), ученые-юристы и сегодня продолжают изучать проблему взаимоотношений прав аренды и вещных прав на землю.

По-разному позиционируя их относительно друг друга, они так же по-разному отвечают на вопрос, каким является право аренды, ─ вещным, обязательственным или смешанным.

Договор аренды земли: существенные условия

Согласно гражданскому праву Российской Федерации «договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (статья 432. «Основные положения о заключении договора» ГК РФ).

Существенным условиям ─ значит названным таковыми в Гражданском кодексе Российской Федерации (например, ГК РФ в статье 432 называет существенными условия о предмете договора) или иных правовых актах. А также условия, необходимые для договоров данного вида и все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важность четкого определения предмета договора подкрепляет п.

3 статьи 607 «Объекты аренды» ГК РФ, в котором сказано: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Переводя с юридического языка на математический, можно сказать: существенными являются условия, необходимые и достаточные для заключения соответствующего договора.

О существенных условиях применительно к договору аренды земельных участков говорится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), где в п. 7 статьи 38.1.

«Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства», как существенное условие определяется срок аренды.

Согласно п. 3. статьи 65 «Платность использования земли» Главы X «Плата за землю и оценка земли» этого же документа, за земельные участки, переданные в аренду, должна взиматься арендная плата, размер которой является существенным условием договора их аренды.

Срок договора аренды земли

О временных рамках аренды говорит статья 610. «Срок договора аренды» ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если таковой в нем не указан, считается заключенным на неопределенное время. Но не бессрочно, поскольку понятие «бессрочности» противоречит самой природе аренды.

Заключив договор с неопределенным сроком, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Или, если договором установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, ─ за время указанное в договоре.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Это означает, что договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или договор аренды муниципальной земли, заключенные на сроки, превышающие установленные законом, считаются заключенными на срок, равный предельному.

Важно

Примером регламентации продолжительности аренды является п. 3. статьи 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Федерального закона от 24 июля 2002 г.

№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому договор аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.

Форма договора аренды земли

О содержании договора аренды земельного участка сказано выше, но чтобы правильно оформить договор аренды земли необходимо соблюсти его форму.

Если он заключается на срок более года (а когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, ─ независимо от срока) оформление договора аренды земли осуществляется в письменной форме в виде единого документа.

Если договор аренды имущества предусматривает переход права собственности на него к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Большое значение для правового сопровождения арендных отношений имеет типовой договор аренды земли. Введение типовых форм договоров и установление единого порядка оформления договорных отношений по аренде земельных участков способствуют законодательному регулированию и усилению публично-правовых начал аренды земли.

Проформы договоров аренды земельных участков широко распространены в экономически развитых странах.

Примерный договор аренды земельной доли и Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей были утверждены Роскомземом и зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации в 1996 г.

Совет

Примерную форму договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка утвердило Росимущество своим распоряжением от 06.07.2004 № 104-р. Формы примерного договора аренды земельного участка приняты и утверждены властями ряда субъектов Российской Федерации и отдельных муниципалитетов.

Примерный договор аренды земли (образец формы такого договора, как правило, можно увидеть на официальных сайтах властных структур различного уровня) позволяет упорядочить и упростить процедуру юридического оформления арендных отношений, исключив необязательные ошибки и недоразумения. Скачать договор аренды земли можно и на сайтах юридических компаний.

Расторжение договора аренды земли

Договора аренды земли не только заключаются, но и расторгаются. Расторжение договора аренды земли может произойти в силу различных оснований, как по требованию арендодателя, так и арендатора.

Пойти на расторжение договора аренды арендодателя могут заставить нарушение арендатором условий договора в части использования участка, его существенное ухудшение (если речь идет о сельскохозяйственных землях, снижение плодородия, например), несвоевременное внесение арендной платы.

Арендатора к досрочному расторжению договора аренды земли могут побудить создание арендодателем препятствий пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или выявление недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не могли быть заранее известны арендатору.

Регистрация договора аренды земли

Договор аренды земли, как и любого другого недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключающаяся во внесении записи об обременениях, означает государственную регистрацию самой аренды.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из договаривающихся сторон.

Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.

Сосуществование двух реалий рыночной экономики – свойственной большому числу физических и юридических лиц потребности во временном обладании земельными участками для осуществления предпринимательской деятельности и иных целей и возможность получения стабильного дохода в результате сдачи земельной собственности в аренду, ─ гарантируют востребованность арендных отношений и сегодня, и в обозримом будущем. Тем более, это справедливо для земельного рынка, в отличие от большинства других не имеющего потенциала для физического роста. Поэтому формирование цивилизованного (а именно это качество придает ему грамотное юридическое сопровождение) рынка аренды земли является актуальной задачей общественно-экономического развития.

16 января 2014 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Источник: http://zakadom.ru/dogovor_arendy_zemli

Ссылка на основную публикацию