Действительная стоимость имущества: общее понятие

Особенности и нюансы определения действительной стоимости имущества

Юридическая консультация > Административное право > Право собственности > Особенности и нюансы определения действительной стоимости имущества

Нередко, осуществляя страховочные действия, приходится сталкиваться с таким термином, как действительная стоимость имущества. Имея представление об особенностях подобного понятия, велики шансы не запутаться и правильно оформить страховку.

Действительная стоимость имущества — для страхования

Действительная, фактическая стоимость имущества, иными словами – страховая стоимость, используется в целях страхования. Такое понятие наделено особой значимостью в ситуациях, когда требуется вынести определение относительно страховой суммы в договоре о страховании имущественных объектов.

Обратите внимание

Что касается размера страховой суммы, то она не может быть выше размера страховой стоимости. Когда дело касается личного страхования, то о таком понятии, как действительная стоимость придется забыть, ведь он утрачивает свой смысл. Это связано с тем, что объективная оценка стоимости здоровья человека или его жизни отсутствует.

Зачастую, для установления страховой стоимости используется балансовая (инвентарная).

Это характерно, в первую очередь, для предприятий, у которых основные средства страхуются в соответствии с их полной балансовой стоимостью (при этом и износ идет в счет).

Отсюда следует, что в случае полной гибели обозначенных имущественных объектов, страховая стоимость будет совпадать с общей суммой ущерба и страхового возмещения.

Особенности, характерные для действительной стоимости имущественных объектов

Действительная стоимость может изменяться

Для действительной стоимости имущества характерны изменения, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В случаях обозначения этой суммы заниженной к страховой, дальнейшее развитие ситуации определяется нюансами ст. 951 ГК.

Возможны исключения, к которым относятся те моменты, когда сумма страховой стоимости в договоре фиксирована. Определять действительную стоимость имущества следует в соответствии с местом его расположения в то время, когда производилась операция заключения договорного соглашения.

Страхование по стоимости, получившей название восстановительной, которая на момент наступления страховочной ситуации, может значительно превышать обозначенную в заключенном соглашении, не допускается.

Если у действительной стоимости имущества имеется тенденция к возрастанию, а размер страховой суммы не претерпит изменений в сторону роста, и не будет иметь место уплата дополнительных страховых взносов, можно обратиться к пункту 4,5 параграфа 4 ГК.
Так как установление стоимости имущественных объектов осуществляется в местах их расположения в день, когда договор заключается, в это соглашении необходимо четко обозначать адрес.

При страховании имущества сумма страховки, обычно, не может быть выше фактической стоимости имущественного объекта.

Тем не менее, большинство видов имущественного страхования оценивают ущерб меньше размера его действительной стоимости, в тех случаях, когда объект не уничтожен, а только изрядно поврежден в результате случая, относящегося к страховочному. Название такого ущерба – частичный.

Если речь идет о заниженной сумме страховой стоимости, то вопрос с размером страхового возмещения решается путем уменьшения страховой суммы к страховой стоимости в соотношении пропорции.

Действительная стоимость, методики определения

Действительная стоимость и рыночная стоимость — это разные понятия

Понятие «действительная стоимость» далеко не идентично термину «рыночная стоимость». Поэтому с целью определить действительную стоимость, воспользоваться методами, предназначенными для установления рыночной цены, не имеет смысла.

Чтобы определить страховую стоимость, используются различные методы. В каждой стране они отличаются, в зависимости от того, какое функционирует законодательство и каков объект страхования. В случае равенства страховой суммы и страховой стоимости, имущество признается застрахованным полностью.

Если сумма меньше, то доля ответственности ложится на собственный риск страхователя. Среди основных методик определения действительной страховой суммы можно выделить:

  1. Страховую стоимость имущества как цену приобретения.
  2. Страховую стоимость как его балансовую.
  3. Страховую стоимость как среднерыночную стоимость.
  4. Страховая стоимость как восстановительная.

Однако, ни одна из этих методик не является идеальной и многие из них нельзя в чистом виде применять для установления действительной стоимости имущества.

Способы установления действительной стоимости имущества

Оценить имущество поможет профессионал

Чтобы решить вопрос с определением стоимости имущества по факту, можно прибегнуть к следующим действиям:

  • Применить информацию из справочников или отчеты независимых оценщиков. Ведь говоря другими словами, необходимо определить оценку в финансовом выражении непосредственного предмета страхования. Что касается имущества, то страховая стоимость для него будет определяться непосредственно, действительной ценой, установленной на момент заключения страхового соглашения.
  • В случаях страхования недвижимости, чтобы определиться с размером страховой стоимости объекта страхования (будь то квартира или дом), допускается принятие суммы, равной рыночной стоимости исследуемого помещения, но только в том случае, если оно аналогично застрахованному. Иными словами, для того, чтобы определить значение страховой стоимости квартиры, следует рассчитать рыночную цену квартир, находящихся в этом же районе, имеющих аналогичную площадь с таким же количеством комнат, и расположенную на том же этаже. 

Таким образом, чтобы вычислить действительную стоимость имущества, используются различные способы экономической оценки. Важно помнить, что данная величина имеет решающее значение при установлении страховочной суммы.

Мнение юриста-эксперта:

Для общего понимания ситуации с оценкой имущества для целей его страхования, статья вполне полезна. Вы получаете некоторые знания в этой проблеме. Однако одних этих знаний недостаточно, чтобы принять правильное решение.

Оно заключается в том, согласиться или нет с величиной страхового возмещения, если ваше имущество погибнет или потребуется серьезный ремонт. Критерий может быть только один. Хватит этих денег для того, чтобы привести имущество в первоначальное состояние. Хватает, тогда все в порядке. Если нет, ищите почему так получилось.

Кто напортачил, вы или оценщик? Найдете причину, устраните последствия. После этого принимайте решение.

К этому процессу следует добавить затраты на само страхование, проще сказать, величину страховой премии. Вот вам и получится полный расчет. О целесообразности такой оценки вывод делать вам. Принимайте правильные решения с учетом наших рекомендаций.

Об оценке имущества — в тематическом видео:

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

Источник: http://JuristPomog.com/administrative/ownership/dejstvitelnaya-stoimost-imushhestva.html

Действительная стоимость имущества это

Действительная стоимость имущества должна определяться по месту его нахождения в день заключения договора. Поскольку приведенная норма является императивной, то не допускается страхование по т.н.

восстановительной стоимости, которая на день наступления страхового случая может превышать указанную в договоре страхования действительную стоимость, определенную на дату заключения договора. Однако страхование по восстановительной стоимости можно рассматривать как предусмотренное ст.

Важно

929 ГК страхование иных имущественных интересов, где предметом страхования являются дополнительные расходы или убытки, которые несет страхователь из-за возросшей страховой стоимости на день наступления страхового случая.  [2]

При определении действительной стоимости имущества следует применять по аналогии нормы ст. 424 ГК. Если у страхователя имеются документы ( счета, спецификации и пр. В определенных случаях, например при страховании недвижимости, целесообразно исходить из реальной рыночной стоимости, поскольку она может быть подвержена значительным конъюнктурным колебаниям.  [4]

Страхование имущества

Если страховая сумма соответствует страховой стоимости, то имущество считается застрахованным полностью и убытки возмещаются в полном объеме. Если страховая сумма меньше страховой стоимости, то страховое возмещение выплачивается в пределах страховой суммы.

Для предприятий, которые страховали имущество в полной стоимости в течение 3-5 и более лет и не получали страхового возмещения, страховые премии уменьшают, применяя в размере, соответствующем длительности безубыточного периода. Скидки распространяют на имущество, которое соответствует требованиям пожарной безопасности, изложенным в нормативных и нормативно-технических документах.

Особенности и нюансы определения действительной стоимости имущества

Действительная, фактическая стоимость имущества, иными словами – страховая стоимость, используется в целях страхования. Такое понятие наделено особой значимостью в ситуациях, когда требуется вынести определение относительно страховой суммы в договоре о страховании имущественных объектов.

  • Применить информацию из справочников или отчеты независимых оценщиков. Ведь говоря другими словами, необходимо определить оценку в финансовом выражении непосредственного предмета страхования. Что касается имущества, то страховая стоимость для него будет определяться непосредственно, действительной ценой, установленной на момент заключения страхового соглашения.

В.с.о.с. определяется двумя способами: прямым пересчетом балансовой стоимости осн. средств по ценам, действующим на дату переоценки на аналогичные объекты осн.

средств и подтвержденным документами и экспертными заключениями о рыночных и иных ценах на переоцениваемое имущество; умножением балансовой стоимости подлежащих переоценке осн. средств, учтенных на дату переоценки, на соотв.

индексы (коэффициенты) пересчета балансовой стоимости осн. средств.

Залоговая стоимость — стоимость объекта, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика. Эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск.

Страховая стоимость имущества

Страховая стоимость — действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки. Страховая стоимость имеет важное значение для определения страховой суммы в договоре… … Википедия

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — (value) стоимость имущества, определяемая соглашением между страхователем и страховщиком на момент заключения договора страхования или устанавливаемая условиями обязательного страхования, исходя из возможных затрат страхователя на восстановление… … Внешнеэкономический толковый словарь

Действительная стоимость имущества

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — фактическая, действительная стоимость имущества, принимаемого на страхование. Часто в качестве С.с. используется балансовая (инвентарная) стоимость имущества. Это свойственно для пр тий, осн. средства к рых страхуются по их полной балансовой… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Страховая стоимость — (insured value) для имущества действительная стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования, для предпринимательского риска – убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь, как можно ожидать,… … Экономико-математический словарь

Источник: http://urist-yslugi.ru/test_category/dejstvitelnaya-stoimost-imushhestva-eto

Определение страховой стоимости при страховании имущества

Общая страховая практика, и зарубежная, и российская, сводится к применению следующих видов стоимостей с учетом особенностей объектов имущества, принимаемого на страхование.

Страховой стоимостью зданий является:

а)восстановительная стоимость объекта; восстановительная стоимость — это принятая в данной местности стоимость нового строительства, включая расходы на архитектурные и прочие конструкторские работы, а также на планирование указанного объекта;

Читайте также:  Как правильно пишется расписка в получении денег за автомобиль?

б) действительная стоимость, равная восстановительной стоимости здания, уменьшенной на долю соответствующей степени износа;

в) общая стоимость, если здание подлежит сносу или обесценилось, когда здание непригодно для использования по своему целевому назначению, однако все еще используется страхователем; общая стоимость — это максимально возможная для страхователя цена реализации здания в определенной местности и в определенный момент времени. Аналогией ей в других рынках может служить понятие «рыночной» стоимости.

Страховой стоимостью технического и коммерческого оборудования (оснащения) предприятия и иных предметов, находящихся на территории страхования, является:

а) восстановительная стоимость — это сумма, необходимая для нового приобретения имущества такого же вида, количества и качества или для его изготовления; определяющей при этом является более низкая сумма, установленная на рынке;

б) действительная стоимость, если она составляет менее 40% восстановительной стоимости или если страхование согласно договору страхования осуществляется только на основе действительной стоимости; действительная стоимость равна восстановительной стоимости имущества за вычетом суммы износа;

в) общая стоимость, если имущество в общем непригодно для использования по своему целевому назначению, однако все еще используется страхователем; общая стоимость — это максимально возможная для страхователя цена реализации имущества в определенной местности и в определенный момент времени.

Страховой стоимостью в отношении следующих категорий имущества: а) товаров, производимых страхователем, даже если они еще не изготовлены; б) товаров, которыми торгует страхователь; в) сырья; г) натуральных продуктов — является сумма, необходимая для приобретения имущества такого же вида и качества или для его изготовления в определенной местности и в определенный момент времени; определяющей является более низкая сумма.

Совет

Страховая стоимость ограничивается максимально возможной ценой реализации продукта, для полуфабрикатов — максимально возможной ценой реализации готовых изделий.

Страховая стоимость ценных бумаг определяется следующим образом:

а) для ценных бумаг с официальным курсом — это единый средний курс на день последней котировки всех официальных бирж;

б) для сберегательных книг — сумма, имеющаяся на счете;

в) для прочих ценных бумаг — их рыночная цена.

Государственный стандарт Российской Федерации о Единой системе оценки имущества (ГОСТ Р 51195.0.02-98) введен в действие с 1 января 1999 года.

Указанный стандарт устанавливает порядок определения стоимости различных категорий имущества с учетом их особенностей, а также различных целей оценки: для отражения в отчетности, для сделок купли-продажи, лизинга, страхования, уступки прав аренды, для проведения торгов, аукционов, конкурсов и т.д.

Указанный стандарт выделяет следующие виды стоимостей, которые могут быть применены и для целей заключения договоров страхования:

а) рыночная стоимость — расчетная денежная величина, по которой продавец, владеющий полной информацией о стоимости объекта имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, владеющий полной информацией о стоимости объекта имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести;

б) восстановительная стоимость — стоимость воспроизводства объекта имущества в ценах на дату проведения оценки;

в) стоимость замещения — стоимость объекта, аналогичного тому, который оценивается, в ценах на дату проведения оценки;

г) первоначальная стоимость — стоимость создания объекта имущества на момент начала его использования (ввода в эксплуатацию);

д) остаточная стоимость — стоимость имущества, уменьшенная на долю степени износа;

Обратите внимание

е) стоимость при существующем использовании — рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предложении возможности его продажи на рынке;

ж) страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба, причиненного имуществу при наступлении страхового случая.

Возможны следующие варианты полисов страхования имущества от огня и сопутствующих опасностей (рисков):

а) страхование по фактической стоимоститаким образом, страховой стоимостью объектов имущества, принятого на страхование, является цена восстановления (покупки, замены) по наименьшей из возникающих из разницы между старой и новой средней стоимостью, а для зданий — обычная для определенных условий, местности и времени стоимость строительства за вычетом суммы, соответствующей степени износа и технического состояния здания;

б) страхование на базе восстановительной стоимостив промышленности, торговле и т.п. объекты имущества принимаются на страхование без вычета степени износа.

в) страхование на основе рыночной стоимостидля готовой продукции, проданной по фиксированной цене, страховой стоимостью считается согласованная цена контракта за вычетом сэкономленных в результате непоставки затрат (транспортные, накладные расходы и т.п.);

г)особые варианты страхования — общее правило таково, что страховая стоимость всегда должна соответствовать стоимости застрахованного имущества, однако для некоторых категорий имущества довольно сложно достичь этого правила, а значит, предусмотренная страховая сумма должна все время корректироваться. На этот случай страховщики (преимущественно зарубежные) предлагают некоторые особые формы страхования, которые во многом предотвращают такие сложности:

скользящее страхование по восстановительной стоимости.

Данная модель применяется, как правило, при страховании зданий, сооружений, помещений и т.п., если за основу определения страховой стоимости выбрана восстановительная стоимость объекта.

Важно

Благодаря выбору скользящей базы для определения восстановительной стоимости договор страхования в части определения страховой суммы автоматически приспособлен к изменениям цен на рынке на строительные материалы, работы и т.п.;

страхование на основе оговорки о дополнительной выплате в случае повышения стоимости объекта в течение периода действия договора страхования.

За основу берутся исходные данные о ценах в период времени, когда осуществлялось возведение объекта либо когда последний раз было существенное увеличение цен. Произошедшие после указанного момента повышения цен учитываются при помощи некоей надбавки к страховой сумме или дополнительной страховой суммы;

страхование по товарным остаткам.

Данная модель страхования позволяет условно разбить период страхования на промежутки времени, в течение которых и происходит максимальная загрузка склада (например, на недели, месяцы) и в которые осуществляется детальный контроль за реальными показателями стоимостей на складе и соответствующий расчет премии, подлежащей уплате страховщику.

Источник: https://3ys.ru/vidy-strakhovaniya/opredelenie-strakhovoj-stoimosti-pri-strakhovanii-imushchestva.html

Как определить действительную стоимость доли участника в ООО — Институт профессиональных бухгалтеров Московского региона

А. М. Рабинович, главный методолог ЗАО «ЭНЕРДЖИ К0НСАЛТИНГ/Аудит», канд. ист. наук

По общему правилу (обычаю делового оборота) стоимость чистых активов общества с ограниченной ответственностью, необходимая для определения действительной стоимости доли выходящего участника, рассчитывается по бухгалтерскому балансу.

Однако если в составе активов общества есть недвижимость, то, согласно позиции Президиума ВАС РФ и федеральных арбитражных судов всех округов, для расчета чистых активов эта стоимость определяется не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Рассмотрим особенности правового регулирования, а также порядок бухгалтерского и налогового учета в ситуации, когда из общества, имеющего на балансе недвижимость, выходит участник.

Требования закона и позиция судов

Действительная стоимость доли участника общества с ограниченной ответственностью соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

При выходе участника из общества оно обязано выплатить участнику действительную стоимость этой доли (части доли), которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню обращения участника общества с таким требованием, или с согласия участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости. Это следует из пункта 2 статьи 14 и пунктов 2 и 6.1 статьи 23 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО).

Указанные нормы закона можно трактовать двумя способами:

1) Единственным документом, на основании которого рассчитывается действительная стоимость доли выходящего из общества с ограниченной ответственностью участника, является бухгалтерская отчетность (при этом нет требования о ее экспертизе аудитором или каким-либо другим специалистом). Следовательно, иные способы для определения стоимости активов общества, в том числе исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества, применяться не могут.

2) Закон устанавливает требование об определении именно действительной стоимости доли и обязывает делать это «на основе» (а не «в соответствии») бухгалтерской отчетности. Значит, указанная стоимость устанавливается с учетом рыночной стоимости имущества общества.

Судебная практика отдает приоритет второй позиции. Суды основываются на совместном постановлении Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Постановление № 90/14).

В данного документа указано: если участник не согласен с размером действительной стоимости его доли, определенным обществом, суд проверяет обоснованность его доводов, а также возражений общества на основании представленных сторонами доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы.

С учетом этого постановления Конституционный суд РФ определением отказал в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав.

Совет

Заявительница считала, что порядок определения действительной стоимости доли на основе бухгалтерской отчетности как не предусматривающий привлечение независимого оценщика или согласование стоимости с самим участником дает возможность обществу произвести выплату стоимости доли по цене ниже ее рыночной стоимости.

В содержательном отношении позиция Высшего арбитражного суда РФ выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ и . В первом суд признал обоснованным определение действительной стоимости доли по данным экспертной оценки рыночной стоимости имущества.

Во втором сформулирован общий вывод о том, что по смыслу рассматриваемой нормы действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества.

Принятые после этого постановления федеральных арбитражных судов всех округов в подавляющем большинстве основаны на позиции Президиума ВАС РФ[1].

В контексте этой позиции можно сделать вывод, что выражение «на основании данных бухгалтерской отчетности общества» следует понимать таким образом, что применительно к объектам недвижимости роль бухгалтерской отчетности (если они не отражены в ней с учетом результатов переоценки) состоит лишь в фиксации факта наличия или отсутствия у общества таких объектов.

Кроме сказанного, косвенным аргументом в пользу второй точки зрения можно считать статью 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).

Читайте также:  Больничный перед отпуском – выгодно ли его брать?

В ней сказано: если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, используется термин «действительная стоимость», установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Подчеркнем, что напрямую данная норма к определению действительной стоимости доли неприменима, поскольку Закон об ООО не содержит требования обязательного проведения независимой оценки в этой ситуации.

Таким образом, с учетом позиции высших судебных инстанций и сложившейся практики можно считать, что общество не нарушит закон, но избежит ненужных судебных споров, если оценит действительную стоимость доли вышедшего из ООО участника на основе рыночной стоимости объектов недвижимости, отраженных в бухгалтерской отчетности.

Бухгалтерский и налоговый учет

Доли, перешедшие обществу в результате выхода участника, должны быть в течение одного года по решению общего собрания участников распределены между всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества или предложены для приобретения всем либо некоторым участникам общества и (или), если это не запрещено уставом общества, третьим лицам. Не распределенные или не проданные в указанный срок доли (часть доли) должны быть погашены, а размер уставного капитала общества должен быть уменьшен на величину номинальной стоимости этой доли (части доли). Это следует из пунктов 2 и 5 статьи 24 Закона об ООО.

Пример

Уставный капитал ООО, имеющего на балансе недвижимость, составляет 100 000 руб. Уставный капитал разделен на четыре равные доли между четырьмя участниками — юридическими лицами, то есть номинальная стоимость доли — 25 000 руб. (100 000 руб.: 4). При приобретении доли оплачивались по номинальной стоимости.

При выходе одного из участников действительная стоимость его доли, определенная с учетом независимой оценки объекта недвижимости, составила 3 000 000 руб. Выкуп осуществлялся за счет нераспределенной прибыли.

Рассмотрим, как в бухгалтерском учете общества и участника отразится операция по выходу участника[2].

У общества:

Дебет 81 Кредит 75

  • 3 000 000 руб. — отражена задолженность перед вышедшим участником; Дебет 75 Кредит 51
  • 3 000 000 руб. — погашена задолженность перед вышедшим участником.

У участника:

Дебет 91 Кредит 58

  • 25 000 руб. — отражено выбытие доли;

Дебет 76 Кредит 91

  • 3 000 000 руб. — отражена задолженность общества по выплате действительной стоимости доли;

Дебет 51 Кредит 76

  • 3 000 000 руб. — поступила оплата;

Дебет 91 Кредит 99

  • 2 975 000 руб. (3 000 000 руб. — 25 000 руб.) — определен финансовый результат.

Эта сумма (превышение над фактическим расходом по вкладу в уставный капитал) будет облагаться налогом на прибыль по общей ставке 20% (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Если общество, не распределив и не реализовав долю в течение года, уменьшает уставный капитал, в бухгалтерском учете нужно сделать следующие записи:

Дебет 80 Кредит 81

  • 25 000 руб. — уменьшен уставный капитал;

Дебет 91 Кредит 81

  • 2 975 000 руб. (3 000 000 руб. — 25 000 руб.)- отнесена на финансовые результаты разница между ценой приобретения и номинальной стоимостью доли.

Сумма уменьшения уставного капитала (25 000 руб.), несмотря на то что она не возвращена участникам, не облагается налогом на прибыль, поскольку уменьшение происходит в силу требования закона (п. 16 ст. 250, подп. 17 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина РФ ).

Убыток, по мнению Минфина России, не принимается для целей налогообложения (письмо ). Соглашаясь с этим, добавим, что такой вывод следует из двух обстоятельств: общество получило убыток не в результате реализации доли и не в связи с деятельностью, направленной на получение дохода.

В бухгалтерском и налоговом учете участников уменьшение уставного капитала ООО не отражается, ибо сумма произведенных ими фактических затрат на приобретение доли от этого не изменилась.

Нюансы оценки действительной стоимости доли

На практике спорным является еще один момент оценки действительной стоимости доли, особенно актуальный для обществ с ограниченной ответственностью, применяющих специальные режимы налогообложения, в соответствии с которыми они не являются плательщиками НДС. А именно, должна ли рыночная оценка объектов недвижимости включать сумму НДС, если владелец этого объекта является неплательщиком НДС?

Данный вопрос законодательно не урегулирован.

Так, согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — это наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки (п.

Обратите внимание

6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255).

Из всего этого нельзя сделать однозначный вывод о том, что следует понимать под наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке: цену при отчуждении как таковом, то есть в абстрактной наиболее общей ситуации, или цену при отчуждении конкретным владельцем оцениваемого имущества.

При первом подходе цена (рыночная стоимость), по-видимому, должна включать в себя НДС, поскольку, согласно пункту 1 статьи 168 НК РФ, дополнительно к цене товара покупателю предъявляется сумма НДС. Правда, это может сделать только продавец-налогоплательщик. С другой стороны, пункт 5 статьи 173 НК РФ допускает возможность увеличения цены товара на сумму НДС и неплательщиком НДС.

Во втором случае, если владелец оцениваемого имущества не является плательщиком НДС, цена (рыночная стоимость) не должна включать в себя НДС.

Минфин России и ФНС России исходят из того, что рыночная стоимость, подлежащая определению на основе Закона № 135-ФЗ, включает в себя НДС (письмо Минфина России , письмо ФНС России «Об исчислении налога на добавленную стоимость налоговыми агентами при приобретении имущества казны»).

В любом случае в соответствии со статьей 9 Закона № 135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Причем при проведении экспертизы отчета об оценке проверяется, в частности, соблюдение оценщиком требований договора об оценке (п.

11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Если в договоре заказчиком не указано, что оценка должна производиться без учета НДС, оценщик вправе дать либо две цены — без НДС и с НДС либо только с НДС.

Важно

Причем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. То есть суд, ввиду правовой неурегулированности данного вопроса, может принять в качестве рыночной стоимость объекта недвижимости как с НДС, так и без НДС.

Источник: http://www.ipbmr.ru/?page=vestnik_2010_4_dolya

Как определить действительную стоимость доли? Как оформить передачу основных средств, по какой стоимости, кто принимает решение об оценке переданного имущества?

ООО создано в 1993 году, применяет общую систему налогообложения 13.05.2013 участник (физическое лицо) подал заявление о выходе из общества. Доля выходящего участника — 9%. Уставный капитал — 3 000 000 руб.

Чистые активы составили 44 000 000 руб. Рыночная стоимость активов — 100 000 000 руб. Участник при выходе из общества просит выдать ему долю имуществом — вагонами-цистернами (основные средства).

Условно остаточная стоимость передаваемых ОС равна 4 500 000 руб.

Как отразить в бухгалтерском учете выход участника, какие налоги возникают?

Действительная стоимость доли

Согласно ст. 26 Федерального закона от 08.02.

1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) участник общества вправе выйти из него путем отчуждения доли обществу (независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества). Порядок выхода участника из общества и последствия выхода определяются уставом (п. 2 ст. 12 Закона об ООО).

В соответствии с п. 2 ст.

 23 Закона об ООО в случае, если уставом общества отчуждение доли или части доли, принадлежащих участнику общества, третьим лицам запрещено и другие участники общества отказались от их приобретения либо не получено согласие на отчуждение доли или части доли участнику общества или третьему лицу при условии, что необходимость получить такое согласие предусмотрена уставом общества, общество обязано приобрести по требованию участника общества принадлежащие ему долю или часть доли. При этом в соответствии с п. 6.1 и пп. 2 п. 7 ст. 23 Закона об ООО в случае выхода участника его доля переходит к ООО с даты получения обществом заявления о выходе. Общество обязано выплатить участнику, подавшему заявление о выходе, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Читайте также:  Какие льготы положены инвалидам 3 группы: социальная помощь и льготы

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли, и выплачивается за счет разницы между стоимостью чистых активов общества и размером его уставного капитала. В случае, если такой разницы недостаточно, общество обязано уменьшить свой уставный капитал на недостающую сумму (п. 2 ст. 14, п. 8 ст. 23 Закона об ООО).

Например:

Уставный капитал общества — 3 000 тыс. руб.;

Вклад учредителя (доля которого в уставном капитале общества составляет 9%), выходящего из общества — 270 тыс. руб. (3 000 тыс. руб. х 9%);

Величина чистых активов — 44 000 тыс. руб.

Действительная стоимость доли: (270 тыс. руб. / 3 000 тыс. руб.) х 44 000 тыс. руб. = 3960 тыс. руб.

Согласно п. 2 ст.

 30 Закона об ООО стоимость чистых активов общества (за исключением кредитных организаций) оценивается по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти или (если такая оценка предусмотрена другими федеральными законами для отдельных видов деятельности) иными федеральными органами исполнительной власти.

Следовательно, действительная стоимость доли должна определяться на основании данных бухгалтерской отчетности общества о стоимости чистых активов.

Совет

Однако, если участник общества не согласен с размером действительной стоимости его доли, определенным обществом только по балансовой стоимости активов без учета рыночной стоимости, он вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. В судебном порядке будет проведена экспертиза расчета чистых активов с учетом рыночной оценки имущества, отраженного на балансе общества.

Источник: https://otchetonline.ru/art/konsultaczii-garanta/33115-kak-opredelit-dejstvitelnuyu-stoimost-doli-kak-oformit-peredachu-osnovnyx-sredstv-po-kakoj-stoimosti-kto-prinimaet-reshenie-ob-oczenke-peredannogo-imushhestva.html

Оценка имущества

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Без нее нельзя вступить в наследство, взять ипотечный кредит или провести сделки с недвижимостью.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Частые вопросы по оценке имущества

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Источник: https://urist.one/imushhestvo/dokumenty-imushhestvo/otsenka-imushhestva.html

Ссылка на основную публикацию